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購入申込書（OTP = Offer to Purchase）とは、主に不動産取引において使われる正式な購入意思を示す契約書です。特に南アフリカでは、OTPは非常に重要な法的文書であり、以下のような役割と特徴があります。
購入申込書（OTP: Offer to Purchase）とは？
買主が売主に対して「この物件をこの条件で購入したい」という正式なオファーを提出する書面契約
購入申込書（OTP）の主な役割
- 購入の意思表示
- 物件を購入したいという意思を文書で伝える
- 価格、条件、期限などを明示する
- 法的拘束力
- 売主がサインすれば売買契約として成立
- 一方が撤回すれば損害賠償請求の対象になることも
- 取引のスタート地点
- 住宅ローン申請、物件調査（家屋検査）、引き渡し手続きへと進む
🧾 OTPに含まれる主な情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入者情報 | 氏名、住所、ID番号、パスポート情報など |
| 売主情報 | 同上 |
| 不動産情報 | 住所、登記番号、面積など |
| 購入金額 | 提示する購入価格 |
| 支払条件 | 現金購入、ローン利用、分割払いなど |
| 引き渡し日 | 物件を引き渡す予定日 |
| 条件付き項目 | ローン承認や家屋検査に合格することなど |
| 不動産譲渡専門の弁護士（conveyancer） | 登記・手続きを行う法律事務所 |
| 有効期限 | このオファーが有効な期限（通常7〜14日間） |
南アフリカにおけるOTPの注意点
- 売主がサインした時点で法的拘束力が発生（口約束ではない）
- 売主が複数のOTPを受け取り、最も有利なものを選ぶことが可能
- 一度受け入れられたらキャンセルは容易ではない（ペナルティが発生する可能性あり）
- 条件付きOTP（例：ローン承認が得られない場合は無効）も設定できる
OTPの流れ（簡略）
- 買主がOTPを作成して署名
- 売主が承諾すれば署名 → 契約成立
- 弁護士（conveyancer）へ提出し、登記・支払い手続きへ
- 条件（ローン・検査等）が満たされると、物件の引き渡しへ
購入申込書（OTP）を交わす前後において注意すべき、法律的・実務的リスクとその回避策
南アフリカ不動産取引の【法的注意点リスト】
1. OTP（Offer to Purchase）は法的契約
- 売主が署名した時点で法的に拘束力が発生します。
- 「気が変わった」「ローンが通らなかった」などの理由で一方的にキャンセルすると、違約金や訴訟の可能性があります。
✅ 対策：条件付き（Suspensive Conditions）を明記する
例：ローン未承認時は無効にする、家屋検査で重大欠陥があれば解除可能 など、、、
2. Fidelity Fund Certificate（FFC）の確認
- すべての不動産エージェント（Property Practitioner）は有効なFFCを保持していなければならない（PPRAによる義務）
- 無資格業者と契約すると、損害が発生しても法的救済が受けにくい
✅ 対策：PPRAの公式サイトでエージェントのFFCを事前確認する
3. 物件の法的所有者・登記情報の確認
- 登記簿（Deeds Registry）に記載されている名義人が本当の売主か確認する
- 過去の差押え・抵当権・土地利用制限などがある場合も
✅ 対策：弁護士（コンベヤンサー）にDeeds Office調査を依頼する
4. 購入費用は「物件価格」だけではない
- 以下の追加費用がかかります：
- Conveyancing fee（弁護士費用）
- Transfer duty（譲渡税、物件価格 R1,100,000 超の場合）
- 登記手数料（Deeds Office Fee）
- Bond registration fee（ローン登録時）
✅ 対策：見積書（Quote）を事前に取得して、総額を把握する
5. OTPの有効期限に注意
- OTPには「いつまでに売主が受諾しなければ無効になるか」が明記される
- 期限を過ぎると自動失効、新たな交渉が必要になる
✅ 対策：現実的な期限（7～14日）を設定し、期限直前にはリマインドする
6. 物件の状態（ディスクロージャー）
- 売主は「ディスクロージャー書類（Property Condition Report）」の提出が義務化されている（Property Practitioners Act）
- 瑕疵（欠陥）について正直に申告する必要あり。ただし買主側の調査義務も存在
✅ 対策：必ず**インスペクション（家屋検査）**を実施する
7. ローン承認と条件付き契約
- OTPに「ローンが通ったら有効」というSuspensive Conditionを入れなければ、ローン否決後でも違約とされることがある
✅ 対策：OTP内に明確な**融資条件（例：within 21 days）**を入れる
8. 占有と引き渡しの時期
- 物件の「引き渡し日（Occupation Date）」は明確にする
- 引き渡し前に占有する場合、「Occupational Rent（占有家賃）」が発生
✅ 対策：OTPに家賃額、支払い方法、引き渡し条件を明記する
9. 契約解除・違約時のペナルティ
- 一方的に契約を破棄すると、最大10%の違約金が請求されることも
✅ 対策：契約解除の条件や救済手段（mediation, arbitration）を確認しておく
10. 専門家の同席・助言
- 不動産取引は法律と税務に深く関係します
- 契約書や条件は必ずコンベヤンサー（不動産登記弁護士）か会計士と確認する
✅ 対策：不明点があれば必ずプロに相談し、サインは急がない
まとめ：南アフリカ不動産取引の3つの鉄則
- OTPは「契約」であって「仮申込」ではない
- すべての条件・責任は書面で明記する
- 専門家のサポートを受けるのが最も安全
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