外国人が南アフリカで不動産を購入する方法

外国人は南アフリカで不動産を購入することが許可されていますが、購入のための資金を送金する際には、特定の為替管理規制に従う必要があります。 Exchange Control Regulations, 1961によると、外国人(南アフリカ人以外)の買い手は、通常、南アフリカ準備銀行(SARB)によって認可された南アフリカの商業銀行である認定ディーラーを通じて、すべての外貨取引を処理する必要があります。これにより、南アフリカへの外資の流入が記録され、国内規制に準拠することが保証されます。

不動産リサーチ方法

南アフリカで不動産を買うには日本と同様に、オンラインで探し、気に入った物件があれば、その後内見予約をすることができます。下記のサイトが有名です。

1. Property 24

2. Private Property

3.SAHOMETRADERS

4. RealNet

5. RE/MAX

6. Huurkor

7. CENTURY21

安全な資金調達と為替管理

外国の買い手は南アフリカの金融機関から債券(住宅ローン)を取得できますが、ローンは通常、不動産の購入価格の50%に制限されています。（２０２４年11月現在の利率は11.5%と日本に比べとても高くなっています。）。残りの50%は、自分自身で資金を調達する必要があり、為替管理規制に従って南アフリカの銀行に送金する必要があります。

これらの規制に準拠するには、次のことを行います。

すべての外貨取引は、南アフリカの商業銀行を経由する必要があります。
資金の送金を容易にするために、南アフリカの銀行で非居住者の銀行口座を開設する必要があります。
南アフリカに送金されたすべての外貨の記録を保持していることを確認してください。これは、不動産を売却して資金を本国に送還することを決定するときに役立ちます。外国人は基本的に購入価格の50％までしか銀行は貸してくれません。但し、私の経験上、銀行口座に貯金が購入価格の50%以上ある場合、銀行は50%以上貸してくれる場合もあります。

• クレジットスコア

クレジットスコアは、銀行にあなたが借金をどれだけうまく(またはうまく管理していないか)知らせます。クレジットスコアが優れていると、住宅ローンを組む可能性が高まります。

クレジットスコアを積み上げる方法:
南アフリカのクレジットカードを持っていない場合は、スコアを上げるためにクレジットカードを申し込む必要があります。
すべての請求書を毎回期限内に支払うとスコアがあがります。
住宅ローンを申請する前に、できるだけ多くの借金を清算してください。

• デポジットを貯金する

預金を貯めておくと、売り手、代理店、銀行にとってより魅力的になります。

預金がある場合、あなたの債券が承認される可能性が高くなります。
債券が小さいほど、未払い額が減るので、ローン期間中に支払われる利息を節約できます。
デポジットは、債券の返済額が少なくなることを意味します。原則として、毎月の債券返済は、総月収の30%を超えてはなりません。

預金がある場合、銀行は融資後の返済リスクが低減する為、金利を交渉するのに有利な立場にあります。

不動産譲渡業者（不動産弁護士)Conveyancer

南アフリカでは、不動産所有権の譲渡を処理するために、不動産譲渡業者(Conveyancer、不動産弁護士)が必要です。Conveyancerは売り手によって任命されますが、買い手によって支払われます。彼らの役割には、譲渡書類の準備、証書局への提出、所有権の円滑な法的移行の確保が含まれます。

関連法:これは、1937年の証書登記法第47号に準拠しており、すべての財産譲渡は登録された譲渡業者によって管理されることが義務付けられています。

購入オファー(OTP)に署名する

物件を選択したら、購入オファー(OTP)に署名する必要があります。OTPは、買い手と売り手の両方が署名する必要があります。受理されると、売買契約成立となります。これは、以下を含む販売条件を概説する法的拘束力のある書類です。

• 購入価格
• 家賃(該当する場合)
• 販売条件(例:融資または債券の承認を条件とする)

譲渡税(Transfer Duty)およびその他の費用

南アフリカで不動産を購入する際に譲渡税(Transfer Duty)を支払う必要があります。これは、南アフリカ歳入庁(SARS)によって設定されたしきい値と呼ばれる特定の値を超える価格の物件に適用される税金です。たとえば、しきい値が R100 万に設定されている場合、不動産価格の R100 万を超える部分に対してのみ譲渡税(Transfer Duty)を支払うことになります。しきい値と税率は定期的に変更される可能性があるため、不動産を購入するときは現在の値を確認することが重要です。

最新の料金については、南アフリカ歳入庁(SARS)のウェブサイトをご覧ください。

振込手続きと登録

OTPに署名すると、不動産譲渡業者が譲渡手続きを開始します。これには以下が含まれます。

• 権利証書チェックの実施
• すべての税率と税金が最新であることを確認
• 譲渡書類の準備
• 証書事務所への書類の提出
• その後、証書事務所はあなたの名前で正式に物件を登録します。このプロセスには、通常、OTPに署名した日から8週間から12週間かかります。

FICA規制の遵守

OTPに署名した後、買い手は、南アフリカの金融情報センター法(FICA)の規制を遵守することです。これは、使用されている資金の正当性を確認することにより、不動産取引の透明性を確保するための重要なプロセスです。

• パスポートの認証済みコピー(身分証明書)
• 直近３カ月の公共料金の請求書など、居住地の住所を証明するもの
• 資金の出所を確認するための銀行取引明細書

FICA規制を完了するには、以下を提供する必要があります。

財産の譲渡を処理する不動産譲渡業者は、OTPが署名された直後にこれらの文書を要求し、不動産の譲渡を進める前に必要です。このステップにより、取引がマネーロンダリング防止法に合致し、セキュリティの層が追加され、不動産購入における違法行為が防止されます。

所有権と資金の本国送還

不動産の名義変更手続き完了後、不動産譲渡業者は正式にあなたの所有権を確認する権利証書を受け取ることを確認します。住宅ローンを通じて不動産を購入した場合、所有権証書は通常銀行に送られます。現金で支払った場合は、直接所有権証書を受け取れます。

後に不動産を売却することにした場合は、売却したキャッシュを本国に送還(母国に送還)することができますが、最初に南アフリカに持ち込んだ外国資本の額まで送還可能です。資金を本国に送金するには、購入価格を裏付ける取引領収書やその他の文書など、元の投資の証拠を提示し、南アフリカ準備銀行が定めた規則に従う必要があります。

取引領収書は、外貨を口座に送金するときに南アフリカの銀行が発行する文書です。これは、不動産購入のために持ち込んだ外貨の証明として機能します。この文書は、売却代金を本国に送還したいときに資金源を示すために重要です。